Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать 2020

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать 2020

Глава №7 закона о банкротстве был принят в условиях непонятной спешки, что привело к появлению множества противоречий. Именно поэтому обращение дольщиков в суд при банкротстве застройщика может затянуться на неопределенные сроки только потому, что законодательство не предлагает конкретной последовательности действий в таких случаях.

С другой стороны как и кредиторы, так и уполномоченные органы совершенно не заинтересованы в том, чтобы признавать компанию банкротом. От этой процедуры выигрывают лишь вкладчики, требующие у банкрота не денежного возмещения, а передачу жилплощади в их собственность.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: как дольщику защитить свои права

Для получения решения судебных органов, пострадавшей стороне, в данном случае речь идет о дольщике, необходимо подать ходатайство, если его требования были включены в специализированный реестр требований кредиторов. Если требования не были включены в реестр, заявителю рекомендовано указать это в ходатайстве.

• возврат средств, которые были выплачены до рассмотрения договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
• компенсация в виде реального ущерба, который был вызван нарушением обязательств договора застройщиком;
• возврат денежных средств по договору, который на основании решения судебных органов был признан недействительным.

Порядок действий участников долевого строительства при банкротстве застройщика

• повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
• резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
• форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

В 2004 г. произошло принятие Закона № 214, направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома.

Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Участники долевого строительства пользуются преференциями перед кредиторами, которых принято называть «другими». Но и они не во главе списка лиц, которым задолжал разорившийся застройщик. Очередность выплат установлена статьей 201.9 Закона 127-ФЗ в редакции от 1 июля 2020 года:

Рекомендуем прочесть:  Льготы пенсионерам в 2020 году пермский край

Права дольщика может эффективно защитить квалифицированный адвокат, специализирующийся на данной теме. Юристы по банкротству застройщика в ходе первичной консультации дают ценные рекомендации по поводу прав и обязанностей дольщика со ссылкой на правовую базу РФ, а также оценивают перспективы судебного разбирательства.

Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

1. Если построенный жилой объект не был передан по соответствующему акту долевому участнику.
2. В виде компенсации реального ущерба, который был причинен застройщиком в ходе невыполнения своих обязательств.

3. Если судом было установлена недействительность или ничтожность заключенного соглашения о долевом участии данного дольщика.

В зависимости от этих обстоятельств будет различаться порядок действий. Самым основным моментом является наличие ввода в эксплуатацию.

Потому что если здание фактически сдано, то оно готово, а это дает основания получить всем дольщикам права собственности на данное жилье.

Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата.

В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами.

Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Права дольщика при банкротстве застройщика: как получить квартиру или вернуть деньги

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего. Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.

Застройщик – банкрот

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве.

Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.

), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Рекомендуем прочесть:  Льготы детям войны в свердловской области в 2018 году

Банкротство застройщика

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

Дольщики оказываются в реестре третьими в очереди. Сначала расплачиваться будут с теми, кому банкрот причинил ущерб, затем – с рабочими и служащими стройкомпании, и только после них дойдет дело до вкладчиков. Возвращать им деньги будут после того, как продадут объект незавершенного строительства.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.

• выплаты страховых компенсаций;
• какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
• будет ли выселение;
• как сдать дом;
• оплата по банковскому кредиту;
• какова судебная практика по банкротству застройщика;
• каковы национальные особенности строительной деятельности.

10 Фев 2019      juristsib         482      

Банкротство Застройщика При Долевом Строительстве 2020

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127.

Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ.

Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Долевое участие в строительстве

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

• введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
• если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
• для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
• увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

• Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
• обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
• оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
• финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
• выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.

Рекомендуем прочесть:  Расчет Ежемесячного Пособия На Ребенка 2020

Аналитики прогнозируют массовое банкротство застройщиков в 2020 году

По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться, пишет «Коммерсант». Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья (861 объект, или 136 тыс. квартир).

В конце прошлого года Владимир Путин подписал законопроект, который вносит поправки в принятый ранее закон об отмене долевого строительства.

Если прежняя редакция закона предусматривала, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2020 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная версия гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты. Исключение будет сделано для проектов, соответствующих определенным правительством критериям.

Банкротства среди застройщиков участились

Отдельно Алексеенко отмечает застройщиков-банкротов, в делах которых заявителем выступил Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: дел немного (3%), но площадь строительства – 315 000 кв. м (11%). Фонд создан в октябре 2020 г., в нем аккумулировано около 34,7 млрд руб. – это взносы застройщиков в компенсационный фонд: 1,2% с каждого договора долевого участия (всего их 634 600).

Представитель Фонда защиты дольщиков указывает, что по заявлению граждан фонд проводит проверку и по ее результатам объект может быть внесен в Единый реестр проблемных объектов, на 20 сентября в нем около 3200 домов в 76 регионах страны.

Более 1000 застройщиков попали в список потому, что либо признаны банкротами, либо задержали на шесть и более месяцев срок ввода домов в эксплуатацию или передачи помещений, объясняет он.

Фонд дольщиков решает, стоит ли финансировать завершение строительства домов и объектов инфраструктуры; если нет – дольщики получают денежную компенсацию.

Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2020 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Покупать жилье по договору долевого участия по-прежнему очень опасно. Есть риск не только того, что застройщик приостановит строительство, затянет срока сдачи в эксплуатацию дома, но и просто обанкротится.

Банкротство – это процедура несостоятельности должника, при которой все его имущество распрощается с торгов, а вырученные от продажи средства распределяются между кредиторами в порядке очередности.

Дольщикам нужно знать, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, чтобы не остаться без жилья и своих вложенных денежных средств.

Как правило, при признании застройщика несостоятельным у него уже не остаётся средств и имущества для того, чтобы рассчитаться по долгам со всеми претендентами.

Как заподозрить банкротство?

Обычно дольщики и не подозревают о проблемах своего застройщика, особенно финансового характера. Дом может визуально продолжать строиться, а при этом долги застройщика расти в геометрической прогрессии. Даже если дело о банкротстве уже началось в Арбитражном суде, многие дольщики могут ничего об этом не знать.

Как узнать о банкротстве застройщика заранее, когда только начинают проявляться проблемы с финансовой состоятельностью? Ведь если начать правильно реагировать раньше, можно избежать конкурсного производства.

Вот признаки, на которые дольщики должны обратить внимание:

1. Объект перестал строиться, назначенные сроки застройщиком пропущены.
2. Офис застройщика перестал работать, по указанным телефонам никто не отвечает.
3. Строительство дома завершено, а застройщик затягивает процедуру передачи жилья.
4. Застройщик утратил право на землю, которая была выдана под строительство.

При обнаружении первых подозрительных признаков дольщикам нужно направить в адрес застройщика претензию относительно возникшей проблемы.

Также нужно попытаться выяснить, нет ли уже открытых судебных производств в отношении застройщика. Это можно сделать, зайдя на сайт Арбитражного суда.

Институт банкротства

Банкротство – это состояние, при котором должник не может рассчитаться по своим долгам с кредиторами.

Приобретается статус банкрота юридическим лицом только по решению суда.

Нормативная база

Закон «О банкротстве» № 127 в 2011 году был дополнен отдельной главой, которая касается несостоятельности застройщиков – 7 главой.

Появилась она из-за обострившейся в стране проблемы обманутых дольщиков, которые оставались без денег и жилья из-за халатности застройщиков.

Банкротство застройщиков помимо главы 7 ФЗ № 127 регулируется ФЗ 214 об участии в долевом строительстве.

Признаки и критерии банкротства

Чтобы признать должника банкротом, нужно наличие двух критериев:

1. Долг в размере более 300 тысяч рублей.
2. Просрочка более 3 месяцев.

Это размеры и сроки совокупной задолженности. Застройщик может не платить кредиты, может не рассчитываться с контрагентами. Право на обращение в суд с заявлением о признании его несостоятельным имеет он сам, уполномоченные органы или любые из кредиторов.

В целом процедура признания банкрота несостоятельным длится около года, иногда дольше. Дело рассматривается Арбитражным судом.

Существует несколько процедур банкротства:

• наблюдение;
• финансовое оздоровление;
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Первые три процедуры являются реабилитационными – это попытки восстановить платежеспособность застройщика. При финансовом оздоровлении разрабатывается и утверждается на собрании кредиторов график погашения задолженности.

При конкурсном производстве шансов на спасение не остаётся, имущество продаётся, долги погашаются. Мировое соглашение можно заключить в любой момент на любой процедуре до признания судом застройщика банкротом.

Даже в рамках конкурсного производства можно вернуться к одной из предыдущих процедур, если будут найдены признаки улучшившегося финансового положения должника.

В рамках всех процедур банкротства директор компании-застройщика отстраняется от управления компанией, его полномочия передаются назначенному судом арбитражному управляющему.

Действия дольщиков

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом или является участников дела о банкротстве? Могут ли они на что-то претендовать после продажи его имущества?

Защита дольщиков при банкротстве застройщика регламентирована отдельной главой в законе не просто так. Все дело в том, что если дольщики вовремя не заявят свои требования, их квартиры будут включены в конкурсную массу и распроданы.

Долги же выплатят тем кредиторам, кто будет стоять в первой очереди. В итоге дольщикам не останется ничего. Вот, чем грозит, прежде всего банкротство застройщика дольщикам.

Реестр кредиторов

С чего начать свою битву на жилье? Первое, что должен сделать дольщик при банкротстве своего застройщика, — заявить о включении его в реестр кредиторов.

Это должны сделать все кредиторы еще в самом начале рассмотрения дела. Если они не успевают войти в реестр, они утрачивают права на погашение долгов.

Процедура включения в реестр выглядит следующим образом:

1. Подаётся заявление в Арбитражный суд дольщиком с предъявлением ДДУ, платежных документов и актов.
2. Суд выносит решение о включении конкретного дольщика в общий реестр.
3. Арбитражный управляющий исполняет в этой части решение суда.

При этом дольщик должен уложиться в конкретные сроки. Особенности подачи заявлению заключаются в том, что на этапе наблюдения у дольщика есть только 1 месяц для подачи обращения. Так он сможет поучаствовать в первом собрании кредиторов, где будет решаться судьба дома.

В конкурсном производстве дольщик будет иметь 2 месяца для подачи своих требований. Сроки подачи заявлений на включение в реестр исчисляются с момента официального уведомления кредиторов о банкротстве и открытии реестра.

Обычно такие уведомления публикуются в специальных СМИ, например, газете «Коммерсант». За всю процедуру банкротство печатается несколько публикаций именно для того, чтобы все заинтересованные лица могли узнать о происходящем банкротстве.

Если речь идёт о крупных застройщиках, такую новость мигом подхватывают самые резонансные СМИ и телеканалы. Поэтому не узнать, что застройщик находится в стадии банкротства, дольщикам будет довольно трудно.

Очередность кредиторов

Когда дом не построен, и дольщики остаются без жилья, они попадают в незабвенную категорию населения. Именно поэтому они имеют приоритетное место в общей очереди кредиторов.

Очередь выглядит таким образом:

• лица, требующие компенсации вреда здоровью;
• сотрудники компании-застройщика, требующие выплату зарплаты;
• дольщики по ДДУ;
• остальные кредиторы.

Первая категория желающих обычно отсутствует. Расходы на заработную плату уходят небольшие, конечно если не накопились долги за несколько лет.

По сути остальную часть должны получить именно дольщики. Остальные кредиторы обычно не получают уже ничего, их долги автоматически списываются как погашенные.

В рамках одной очереди требования погашаются пропорционально обязательствам.

Требования к застройщику

Дольщики имеют несколько способов воздействия на застройщика и возврата своих средств и жилья. Они имеют право требовать:

1. Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика, если объект достроен.
2. Признание права собственности на долю в общем имуществе в объекте, если он является незавершенным строительством.
3. Возврат денежных средств, если дом не достроен и ждать его не хочется.
4. Взыскание неустойки и убытков за просрочки в строительстве.
5. Выплата страховки по ДДУ при банкротстве застройщика, если договор был застрахован.

Не все дольщики будут довольны возвратом денежных компенсаций, многие захотят вернуть квартиры даже в недостроенном виде. Такая нужда может возникнуть, если есть основания полагать, что в ближайшем будущем дом все же будет достроен другим застройщиком.

Как получить квартиру в таком случае? Ст. 201.7 Закона о банкротстве предусматривает наличие специального реестра для дольщиков – реестра требований о передаче жилых помещений.

Дольщик может предъявить требования сразу в два реестра, но воспользоваться он сможет только одним из них – либо получить деньги, либо вернуть квартиру.

Что делать с недостроенным домом?

Дольщики должны учитывать, что не все так радужно на самом деле, как кажется с первого взгляда. Все дело в том, что, решая получить свои квартиры, дольщики должны:

• в суде признать право собственности на жилье и зарегистрировать его в Росреестре;
• активно посодействовать дальнейшему строительству дома.

Недостроенные дома при этом выводятся из конкурсной массы и не могут дальше продаваться с торгов для возврата денежных сумм. Как достроить дом в таком случае? Для этого дольщики должны объединиться в жилищно-строительных кооператив для завершения строительных работ или сообща продать объект кому-то из желающих.

Очевидно, что способ достройки дома может быть оправдан только при практически полном окончании работ. Дом, к примеру, может быть достроен, но еще не введён в эксплуатацию.

Если же объект стоит в заброшенном виде много лет, он автоматически сильно изнашивается и требует дополнительных финансовых затрат на его восстановление и окончательное завершение строительных работ. Найти на такую схему инвестора будет очень непросто.

С 2017 года дольщики получили реальную возможность вернуть свои деньги полностью. Теперь на погашение долгов застройщика перед дольщиками берутся деньги из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства.

Чтобы претендовать на финансовую помощь со стороны государства, нужно быть в реестре обманутых дольщиков.

В 2020 году проблема обманутых дольщиков в стране была решена за счёт введения счетов эскроу, на которых хранятся денежные средства дольщиков. Застройщик больше не вправе распоряжаться деньгами обычных людей до того момента, пока он не введёт дом в эксплуатацию.

Однако очевидно, что такие изменения по сути полностью уничтожают институт долевого участия. Ведь цены на строящееся жилье потому и были такими низкими, что деньги дольщиков уходили в процессе работ в счёт строительства дома.

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков. Конечно такой статус несостоятельности существенно влияет на еще большее затягивание сроков строительства, но даёт возможность хотя бы частично вернуть вложенные денежные средства в строящийся дом.

Главное для дольщиков при том – успеть подать заявление в Арбитражный суд на включение их в общий реестр кредиторов.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика-2020

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

В последние годы среди россиян стала популярной покупка квартир у застройщиков по ДДУ (договорам долевого участия).

Жилье в строящихся домах привлекает низкой ценой, к тому же многие компании разрешают приобретать его в рассрочку. Но у этого вида сделок есть существенный минус – риск банкротства застройщика. Для покупателя информация о банкротстве строительной компании становится настоящим ударом.

Поскольку такие ситуации, к сожалению, возникают нередко, стоит узнать, как нужно действовать дольщикам.

Банкротство застройщика: что это такое и чем грозит?

Банкротство – сложная юридическая процедура, которая проводится арбитражным судом и занимает длительное время (месяцы, а иногда и годы). Разбирательство проходит по адресу местонахождения потенциального банкрота.

Процесс признания граждан и юридических лиц банкротами регулируется нормами ФЗ № 127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с непростой ситуацией на рынке недвижимости в этом документе в 2011 году появился отдельный параграф № 7 – «Банкротство застройщиков».

Если компания больше не в состоянии отвечать по своим обязательствам и платить по счетам, суд, скорее всего, признает ее банкротом. С застройщиками такое происходит по следующим причинам:

• Рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков (например, из-за нестабильной экономической ситуации и скачков курсов валют).
• Недостаточная проработка строительного бизнес-плана.
• Мошеннические действия со стороны контрагентов застройщика.
• Многочисленные претензии к компании со стороны клиентов (к примеру, по причине задержек строительства), в результате чего были произведены крупные выплаты по решению суда.
• Возникновение форс-мажорных обстоятельств.

Все указанные причины способны привести к заморозке строительства. Если застройщику не удастся найти деньги, он либо другие заинтересованные лица (дольщики, кредиторы) имеют право подать иск о признании компании несостоятельной

Теоретически процедура банкротства может состоять из пяти этапов, но на практике применяются только два:

1. Внешнее наблюдение, которое проводится временным управляющим и занимает до 7 месяцев. По его итогам принимается решение либо о финансовом оздоровлении, либо о банкротстве и ликвидации строительной организации.
2. Конкурсное производство, в рамках которого арбитражный управляющий реализует имущество банкрота и погашает его задолженность перед заинтересованными лицами в порядке очередности.

Когда стало известно, что дела застройщика плохи, дольщику стоит как можно быстрее заявить о своих правах. Для этого тоже существует определенная процедура

Как действовать дольщикам в случае банкротства строительной компании?

Информирование дольщиков о том, что строительная компания признана несостоятельной, входит в обязанности арбитражного управляющего. Этот специалист должен разослать людям уведомления по почте.

Кроме того, сведения о банкротстве застройщика публикуются в газете «Коммерсантъ».

Еще один способ узнать о результатах рассмотрения дела – зайти на сайт арбитражного суда и ввести реквизиты строительной организации (ОГРН либо ИНН) в разделе «Картотека дел».

Затем дольщику предстоит определиться, что он хочет получить: деньги или квартиру. Для этого покупатель должен обратиться к назначенному судом управляющему с просьбой включить информацию о себе в реестр требований. Заявить о своих правах необходимо в трехмесячный срок: один месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства.

Если дольщик принимает решение вернуть деньги, ему придется отказаться от ДДУ, то есть от претензий на недвижимость. В этом случае данные заявителя будут включены в «Реестр требований участников строительства».

Размер возмещения определяется независимым оценщиком, услуги которого оплачиваются из средств застройщика. В ситуации, когда сроки сдачи объекта уже истекли, можно дополнительно затребовать неустойку. После продажи имущества строительной компании соответствующая сумма дольщику будет компенсирована (разумеется, в порядке очереди).

Если дольщик настаивает на получении жилья, его данные вносятся в «Реестр требований о передаче помещений». Здесь возможны варианты:

• В тех случаях, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, у человека есть все шансы получить причитающуюся ему по договору квартиру.
• В ситуации, когда строительство МКД не завершено, дольщики вправе организовать ЖСК и заняться достройкой самостоятельно либо привлечь к процессу другого подрядчика. Но поскольку это довольно сложный и небыстрый процесс, большинство покупателей выбирает материальную компенсацию.

Сложно сказать, что для дольщика предпочтительнее: требовать возврата средств или дожидаться жилья. Каждая ситуация индивидуальна и требует комплексного юридического анализа

Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика

Еще один актуальный для людей вопрос – в каком порядке будут удовлетворяться их требования. Согласно ст.201.9 ФЗ «О банкротстве» деньги выплачиваются:

1. В первую очередь – гражданам, жизни и здоровью которых должник причинил вред.
2. Во вторую очередь – лицам, которые работали у застройщика по трудовому договору (сюда входит оплата их труда, выходные пособия, вознаграждение за интеллектуальную деятельность).
3. К третьей очереди относятся граждане-участники строительства, то есть дольщики. Расчеты со всеми остальными кредиторами производятся уже после них.

Но нередко бывает, что денег, вырученных от продажи имущества застройщика, на всех не хватает. В этом случае средства делятся между дольщиками пропорционально сумме, которую каждый внес за квартиру. Кроме того, стоит попробовать обратиться за помощью в Государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Если строительная компания была признана банкротом, не стоит впадать в уныние. В настоящее время существуют разные механизмы, позволяющие возмещать дольщикам убытки (например, заключение ДДУ с использованием эскроу-счетов). Но придется набраться терпения и проявить активность, а помощь опытного юриста повысит шансы на успех.

Требуется консультация юриста по недвижимости? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта прямо сейчас!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Банкротство застройщика при долевом строительстве 2020: особенности, признаки, новые правила

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами.

Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности.

В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа.

По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц.

Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд.

Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

• признание права собственности на квартиру;
• признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
• возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

• чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
• как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
• дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

• у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
• имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
• общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
• квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.

1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
2. Работники строительной компании.

3. Долевые участники строительства.
4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота.

Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:

• общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
• просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
• если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

• процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
• все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
• с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
• в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
• согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
• квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

• Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
• При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:

1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ участников.

• Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
• Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
• Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
• Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

• компания-застройщик;
• кредиторы;
• налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

• стремительный рост цен на материалы и услуги;
• снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
• возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
• рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.